Čeka li hrvatsku obalu budućnost u kojoj će Dalmacija postati vlasništvo bogatih Europljana, pitanje je na koje dio javnosti nastoji pronaći odgovor još otkako je naša zemlja postala članica Schengena, čime se premijer Andrej Plenković posebno hvalio ponosno ističući sve prednosti slobodnih granica. No skeptici tvrde kako će s ulaskom naše zemlje u Schengen svaki drugi kupac ovdje postati stranac, dok najpesimističniji prognostičari navode kako će se nekretnine i imovina po Hrvatskoj kupovati ispod cijene, čime će Hrvatska postati rasprodana država, dok će Hrvati u vlastitoj zemlji postati podstanari.
Uvjereni su oni koji su posljednjih dana kritizirali i Zakon o pomorskom dobru da se ono priprema za bankare i razne korporacije i interesne skupine, a sada se među njima postavlja pitanje sprema li se i pomorsko dobro za strance koji uz apartmane i vile na moru sve češće inzistiraju i na vlastitim privatnim plažama. Obuzdati ekspanziju privatnog smještaja koji čini najveći udio u broju turističkih kreveta u Hrvatskoj jedna je od baza budućeg održivog turističkog razvoja u našoj zemlji. Međutim, treba imati u vidu da je već sada u srcu sezone velik broj odredišta suočen s prevelikim gužvama kojima nisu oduševljeni ni sami turisti ni dio domaćeg stanovništva. Problem je u tome što je broj kapaciteta iznimno teško staviti pod kontrolu, a sustav koji bi se time ozbiljno pozabavio nije funkcionalan.
Oni upućeni u problematiku svjedoče kako je ovdje riječ o iznimno složenoj priči jer je prekapacitirani turizam usko vezan uz biznis s nekretninama.
Streloviti rast
Da je nekretninski biznis u Lijepoj Našoj i više nego živ bez obzira na divljanje cijena nekretnina, jasno pokazuju podaci Državnog zavoda za statistiku prema kojima je samo u 2021. registrirano oko 12.500 novih stanova, a u proteklih deset godina govorimo o gotovo 115.000 tisuća novih stanova. Dok s jedne strane iz godine u godinu broj stanova raste, broj stanovnika u Hrvatskoj u drastičnom je padu. I to je također potvrdila službena statistika, odnosno nedavno objavljeni popis stanovništva prema kojemu je Hrvatska u posljednjih deset godina ostala bez 400 tisuća stanovnika.
Nije, dakle, teško zaključiti da se iza ovog broja stanova zapravo kriju apartmani čiji broj na tržištu strelovito raste, i sve to dio je registrirane statistike, a pitanje na koje precizan odgovor vjerojatno nikada nećemo dobiti jest koliko se objekata iznajmljuje a da uopće nisu nigdje registrirani. Oni koji se ovim poslom legalno bave svjedoče kako su i stranci u Hrvatskoj shvatili kako iskoristiti rupe u zakonu, što se posebno moglo vidjeti u doba pandemije koronavirusa. Tada je, naime, u turističkim zajednicama značajno porastao broj prijava vlasnika nekomercijalnih vikendica u kojima je moguće ugostiti do 20 gostiju, odnosno prijatelja, kada je pandemija popustila, broj prijatelja koji su pristizali u Hrvatsku drastično je pao, a sve se odvijalo zbog toga što strani građani bez prijave nisu mogli dobiti potvrdu za prelazak granice.
Rupa je to koju država jednostavno ne može nadzirati, a treba napomenuti kako u Hrvatskoj u posljednje vrijeme značajno raste broj stranaca koji su vlasnici nekretnina, dok su lokalci nezadovoljni zbog toga što je u porastu i broj stranaca koji ispod radara i bez ikakve kontrole iznajmljuju apartmane. Nezadovoljan je dio lokalnih stanovnika i interesenata za nekretnine po Jadranu i zbog toga što imućni stranci dižu cijene nekretnina na Jadranu, a problem je uz ostalo i u tome što se ne zna koliko je točno nekretnina diljem Jadrana u stranom vlasništvu.
Podaci Hrvatske gospodarske komore kažu kako je svaki treći kupac nekretnine u Hrvatskoj stranac, taj se trend posebno pojačao u posljednje dvije godine, a sada kada je Hrvatska i službeno članica Schengena stručnjaci očekuju da će kupac svake druge nekretnine u našoj zemlji biti stranac, i tu je opet poseban naglasak stavljen na nekretnine po Jadranu.
Premda službenih podataka o strancima i vlasništvu nad nekretninama u Hrvatskoj nema, neslužbena statistika govori o njih oko 300.000, a samo su prošle godine u Hrvatskoj inozemni građani kupili gotovo 15.000 nekretnina, ali je zato stranaca koji se bave iznajmljivanjem apartmana u Hrvatskoj manje od 6000. Kada je pak riječ o zemljama iz kojih dolaze stranci skloni kupnji nekretnina po našoj zemlji, prednjače Nijemci koji su lani u Hrvatskoj kupili više od 3500 nekretnina te Slovenci s više od 3000 nekretnina, a tu su i Austrijanci te Česi. Očekivano najveći broj stranaca svoj novac ulaže u nekretnine uz more.
Zanimljivo je spomenuti kako je strategija razvoja hrvatskog turizma do 2020. predvidjela rast hotelskog smještaja, ali i smanjenje broja kreveta u obiteljskom smještaju, u kojem se dio kapaciteta trebao transformirati u male hotele, no dogodilo se upravo suprotno.
Ogromne brojke
U posljednjih desetak godina u Hrvatskoj se udvostručio broj kreveta u apartmanima i sobama privatnih iznajmljivača i prerastao 600.000. Tomu treba dodati i još oko pola milijuna mjesta u vikendicama koje njihovi vlasnici službeno ne iznajmljuju.
Kada se zna da u svim hrvatskim hotelima ima oko 174.000 kreveta te da u turističkim naseljima postoji još oko 245.000 mjesta u kampovima, tada nije teško zaključiti kako u slučaju privatnog smještaja govorimo o ogromnim brojkama.
Kako mali hoteli, za razliku od privatnog smještaja, posluju pod mnogo strožim uvjetima, tako u posljednje vrijeme sve više malih hotela na Jadranu ulazi u proces preregistracije u privatni smještaj koji vlasniku osigurava isti prihod, ali i znatno manje troškove. Takav sustav i vodi prema apartmanizaciji obale koja je u punom jeku, a kao jedan od glavnih razloga stručnjaci vide nisko oporezivanje zbog kojega je iznajmljivanje apartmana postalo svojevrsna porezna oaza u sklopu koje se dopušta i gradnja koja nerijetko vodi prema devastaciji obale.