I ove godine je država nastavila subvencionirati kredite za kupnju prve nekretnine.
2020. je bila je rekordna po broju subvencija, kojih je 2019. godine bilo 4150 u vrijednosti od 275,6 milijuna kuna, ali zbog umjetno izazvane krize zbog reakcije na koronavirus ove se godine očekuje blagi pad. No vrijednost će se kretati oko 250 milijuna kuna.
Ipak, prema najnovijim podacima Eurostata rast cijena nekretnina u EU u 2020. bio je jači nego pretprošle godine. Dok je 2019. rast u odnosu na 2018. iznosio 4.8 posto u prvom i 5.0 posto u drugom kvartalu, 2020. godine iznosi 5.6 posto u prvom i 5.2 posto u drugom kvartalu.
Cijene rastu brže od onih u EU
Analitičari Branimir Perković za Otvoreno kaža kako cijene u Hrvatskoj rastu puno brže nego u razini EU, točnije za čak 8 posto u prvom i 10 posto u drugom kvartalu 2019. u odnosu na 2018.
“Unatoč koronakrizi rast u 2020. je nastavljen i intenziviran, na 5.6 u prvom i 5.2 u drugom kvartalu na razini EU te 9.1 i 8.3 u Hrvatskoj, u odnosu na prošlu godinu. Cijene rastu i na kvartalnoj razini, pa izgleda da su dosta optorne na ostala makroekonomska kretanja vezana za pad gospodarske aktivnosti zbog mjera u borbi protiv virusa”, kaže Perković.
Dodaje kako je prijašnjih godina subvencioniranje kredita za kupnju prve nekretnine umjetno podizalo cijenu nekretnina u vrijeme kada bi cijene ionako rasle same od sebe zbog blagog gospodarskog oporavka i rasta dohodaka.
“2020. godine očekivalo se da će rast usporiti zbog krize koju je prouzročio lockdown i time opći pad gospodarske aktivnosti”, kaže.
Dodaje kako se postavlja pitanje da li uopće subvencioniranje pomaže mladima do 45 godina, za koje je i određeno, ili zbog narušavanja cjenovnog mehanizma samo čini nekretnine skupljima.
Podsjeća kako je do istog zaključka došla i Hrvatska narodna banka u svom istraživanju kojeg možete vidjeti OVDJE.
Sve pozitivne efekte subvencije poništava država
Naime za tu namjeru država izdvaja oko 250 milijuna kn, što je opet novac koji je država kroz poreze oduzela od istih ljudi kojima navodno pomaže subvencioniranjem.
“Ako od 2017., kada je subvencioniranje uvedeno, dio rasta cijena nekretnina otpada na ‘umjetni’ rast zbog podizanja potražnje, onda se može postaviti pitanje koliko je godina akumuliranog umjetnog rasta potrebno da se sasvim ponište efekti subvencija na isplativost kupnje”, kaže naš sugovornik i upozorava kako ne treba sporiti da samo subvencioniranje kamata na kredite pomaže u otplati nekretnine, ali, upozorava, ako je razlog dijelu rasta cijena nekretnina u subvencijama onda će se nakon nekoliko godina programa svi pozitivni financijski efekti subvencija poništiti.
“Jednostavno, da nije bio subvencija, rast cijena bi bio manji a samim time i cijena nekretnina. Ako su subvencije iz godine u godinu akumulativno poskupile nekretnine onima koji ih kupuju onda to poništava sam financijski efekt subvencija”, objašnjava.
Dodaje kako po zakonu iznos se subvencije kreće od 30 posto mjesečne rate u razdoblju od 5 godina u Zagrebu, Splitu i Rijeci do maksimalno 50 posto u ruralnim krajevima.
“Ne ograničava se ni vrijednost nekretnine koja se može kupiti a da se ostvari pravo na subvenciju, ali se subvencionira do 100.000,00 eura vrijednosti i 1.500,00 eura po kvadratu a ako je cijena veća onda za razliku korisnik plaća sam”, kaže Perković.
Pojašnjava kako na taj način teoretski netko može kupiti i nekretninu od 150.000,00 eura, država subvencionira do 100.000,00 eura a ostatak sami kupac nekretnine.
Podsjetio je na poseban apsurd.
“Država je što se 2017. ukinulo oslobođenje od poreza na promet nekretninama za kupnju prve nekretnine a istodobno uvelo subvencioniranje kredita za kupnju nekretnine. Trenutno taj porez iznosi 3 posto, što znači da se na kupnju nekretnine od primjerice 100.000,000 eura plaća 3.000,00 eura poreza”.
Subvencije pojačale rast cijena nekretnina
Upozorava kako je glavni problem utjecaj samih subvencija na kretanje cijena.
“Naravno da rast cijena nekretnina prošlih godina nije nastao zbog subvencija, cijene bi rasle i bez subvencija jer uslijed oporavka gospodarstva cijene uvijek rastu, ali dodatne subvencije su ipak pojačale taj rast zbog toga što je potražnja jače rasla”, kaže Perković.
Kaže kako je teško odrediti točno koliki dio rasta cijene se odnosi na “normalni” rast uslijed oporavka gospodarstva a koliki je “umjetni rast” zbog subvencija.
“No intenzitet rasta cijena nekretnina nam može poslužiti kao dobar indikator za odgovor na to pitanje. Naime međugodišnji rast cijena stambenih nekretnina je u Hrvatskoj prisutan od početka 2016., što je očekivano jer je Hrvatska izašla iz krize tek 2015. a potreban je određen period da se gospodarski oporavak prelije na nekretninsko tržište”.
Objašnjava kako je tek od četvrtog kvartala 2017. kontinuirano viši od prosjeka rasta cijena u EU.
“I podaci Eurostata za prva dva kvartala 2020. pokazuju da je rast cijena nekretnina u Hrvatskoj znatno viši od prosjeka EU. Prosječni rast u EU je 5.6 posto (Q1) i 5.2 posto (Q2) a u Hrvatskoj 9,1 posto (Q1) i 8.3 posto (Q2)”, kaže.
Podsjeća kako je prijašnjih kvartala razlika bila i veća, ponekad za više od 5 postotnih bodova.
“Činjenica da je rast cijena nekretnina u Hrvatskoj pratio rast cijena na razini EU a od godine kada je uvedeno subvencioniranje je rast u Hrvatskoj puno veći od prosjeka Eu je dosta jak dokaz o tome kako je subvencioniranje utjecalo na rast cijena”, kaže.
Država je indirektno tom mjerom oštetila sve koji su kupovali nekretninu
Perković kaže kako imamo dosta jak indikator da subvencioniranje kredita utječe na rast cijena.
“Iz toga proizlazi da je država indirektno tom mjerom oštetila sve koji su kupovali bilo kakvu nekretninu od kraja 2017. sve do danas., jer da nije bilo subvencija cijene bi slabije rasle te bi samim time i manje platili za nekretnine”.
Još gore, objašnjava Perković, čini se da je država oštetila i sve koji su uzeli subvencije jer su ih i oni morali platiti veću cijenu nekretnina nego što bi platili da nije bio subvencija.
“Eventualno su profitirali oni iz prvog vala subvencija 2017. godine. Ako tome dodamo i gornje navedeno ukidanje oslobođenja od poreza na promet nekretninama za kupnju prve nekretnine, ukinuto 2017., onda je zbog intervencije države svatko tko je od početka 2018. kupio nekretninu prošao gore nego što bi prošao da je sve ostalo isto kao prije 2017 tj. bez da su uvedene subvencije i da je ukinuti oslobođenje od poreza”, objašnjava.
Smatra kako će problem biti sve gori kako vrijeme bude odmicalo
“Efekt rasta kumulativno će se nakupljati iz godine u godinu. Ako se nastavi za nekoliko godina će cijene nekretnina biti značajno veće nego što bi bile da nije bilo nikakvog subvencioniranja”, objašnjava zašto.
Banke najveći dobitnici
Uvjeren je kako će jedini koji će u konačnici profitirat će biti banke te građevinski i nekretninski sektor.
“Mjera je vjerojatno i smišljena da se pomogne građevinskom sektoru u oporavku nakon krize, ali će se brzo oteti kontroli. Banke su ustvari najveći dobitnici, jer ne moraju ništa ‘subvencionirati’ kao država, nebitno im je tko će otplaćivati ratu kredita, država ili korisnik, a sami novčani iznos koji zarađuju na kamati je veći jer je glavnica veća zbog rasta cijene nekretnina”, kaže Perković.
Dodaje kako će proći još dugo vremena prije nego se stvori nekretninski balon, ali sama činjenica da su subvencije ustvari kontraproduktivne je dovoljna da se ukinu.
“Država je još jednim svojim miješanjem u gospodarstvo prouzrokovala dodatne probleme i poremećaje. Cijenu pogrešaka političara i birokrata neće platiti oni sami. Oni su oslobođeni od odgovornosti za svoje postupke. Tu cijenu neće platiti ni banke. Platit će te je Vi, građani Republike Hrvatske”, rekao je za Otvoreno Branimir Perković.